Существует несколько вариантов приобретения гаража в кредит. При существующем законодательстве (Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ) возникает ряд проблем, которые мы постарались освятить на страницах нашего сайта и, естественно, подобрали к ним ряд конкретных решений.

 

На сегодняшний день, практически нет проблем с покупкой автомобиля. Российский рынок предоставляет множество, действительно недорогих, решений этой проблемы, но таких же недорогих решений при покупке гаража на рынке практически нет. Один из выходов – приобретение гаража в кредит.

Обычный потребительский кредит внешне подходит для приобретения гаража, но к подобному кредиту прибегают, как правило, в самом крайнем случае, причем желательно брать небольшую сумму и на достаточно короткий срок, потому как ставки по потребительским кредитам одни из самых высоких, да и существует ряд ограничений по размеру кредита, поскольку он выдается без залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование в сфере гаражного строительства не развито в российской практике. Ипотека в самом простом виде представляет собой залог. Под залог отдается недвижимость. Существует два вида ипотеки: ипотека «в силу договора» и ипотека «в силу закона».

По первому виду ипотеки, согласно 5-ой статье Федерального Закона «Об ипотеке», «может быть заложено недвижимое имущество.., права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе…». Далее перечисляются земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры, дачи и, конечно, гаражи. То есть, можно заложить недвижимость, находящуюся в собственности, и получить ипотечный кредит, который можно использовать по своему усмотрению. Например, заложить квартиру, дачный участок или сам автомобиль, а кредит потратить на покупку гаража.

По ипотеке «в силу закона» возможна регистрация права собственности на недвижимость без равноценного имущества для залога, но с одновременным оформлением этого залога на кредитора (то есть на банк). Например, если мы хотим приобрести квартиру, то мы оформляем недвижимость в собственность и одновременно ее же закладываем. Именно этот вид ипотеки и получил в последнее время наибольшее распространение. Но законодательство позволяет банкам предоставлять подобные кредитные продукты только в отношении жилой недвижимости. Гаражи, коммерческую недвижимость, складские помещения, землю и т.д. купить под залог этой же самой недвижимости законом не допускается.

В новых строящихся многоэтажных гаражных комплексах гаражи также можно приобрести в кредит. Преимущества ясны – вероятность сноса подобного строения Администрацией города – минимальна, плюс никаких забот о вентиляции, протеканиях и т.д. Но и здесь возникает сложность. Для выдачи кредитов на покупку строящегося объекта необходимо соглашение застройщика с банком клиента, поскольку до оформления ипотеки инвестиционные риски фактически ложатся на кредитора (то есть на банк). А у банков, в свою очередь, есть обоснованные сомнения в ликвидности подобных машино-мест в новых гаражных комплексах, а следовательно, и в перспективах таких проектов. Кроме того, в том случае если заемщик не может дальше платить, банку будет не просто вернуть свои деньги, продавая машино-место в условиях, когда у самого застройщика есть непроданные машино-места в том же паркинге.

 

 

Проблем, как видно, в данной сфере более, чем достаточно. В ответ на создавшуюся ситуацию мы предлагаем ряд альтернатив:

 

1. Так как по закону заемщик и залогодатель могут являться разными лицами, возможен вариант, когда на время проведения сделки гараж может заложить продавец по обычной ипотечной схеме (ипотека «в силу договора»), переоформляет собственность на покупателя, погашая взятый у банка кредит этими же деньгами. Фактически продавец в этом случае предоставляет покупателю полное обеспечение по кредиту. Далее покупатель, на которого регистрируется недвижимость, перезакладывает ее отдавая полученные от банка деньги продавцу и выплачивает банку кредит.

Минус в том, что подобная схема возможна только между структурами, состоящими в тесных партнерских отношениях, либо близкими родственниками.

 

2. Схема предлагаемой банками «Бизнес-ипотеки» предполагает, что банк выдает до оформления залога только часть денег, а другую часть – после. По словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского подобный проект гаражной ипотеки предполагался в рамках одной из программ правительства Москвы и предусматривал внесение заемщиком в качестве первоначального взноса 50% стоимости машино-места и получение оставшейся суммы в кредит под залог гаража. В качестве эксперимента в Юго-Западном округе Москвы создали гаражно-строительную сберегательную кассу (АО ГССК), которая должна была выступать в роли инвестора. Накопительные счета заемщиков должен был обслуживать банк-партнер, который намеревался выкупить 49% АО ГССК. Предполагалось, что сумма выдаваемого кредита составит от 1500 до 5000 долларов, а процентная ставка не превысит 15%, но дефолт 1998 года изменил положение дел в стране и от программы отказались.

Сегодня, предлагаемая банками бизнес-ипотека вполне подходит для покупки гаража, но при этом не надо забывать, что на время оформления сделки надо будет где-то найти недостающие деньги.

 

3. Другая схема предполагает, что покупатель берет обычный, не ипотечный кредит, а после оформления права собственности рефинансирует его в ипотечный, то есть фактически закладывают не саму недвижимость (ее еще нет), а инвестиционные права. Процент при этом бывает выше, но только до момента регистрации права собственности. Потом оформляют нормальный залог и трансформируют кредит в ипотечный. Когда у банка появляется залоговое обеспечение по выданному кредиту, его риски снижаются, а вместе с ними и ставки.

Минус в том, что если на Западе лизинг широко распространен в отношении не только компаний, но и физических лиц, то на российском рынке далеко не каждая лизинговая компания возьмется за осуществление подобной схемы.